Våren 2014 varslet Jan Tore Sanner på Høyres landsmøte at folk skulle få bygge garasjer på inntil 50 m2 uten å måtte gjennom kommunalt byråkrati eller nabovarsling. Over natten eksploderte omsetningen til garasjeleverandørene. Men for flere av de ledende leverandørene har den blitt liggende på dobbelt nivå, selv om det nå er over ti år siden lovendringen trådte i kraft.
Selv om lovendringen hørtes forlokkende enkel ut, har det vist seg at ikke alle garasjer bare kan smelles opp i en fei.
Her er åtte årsaker til at garasjen må gjennom en søknadsprosess før den kan oppføres:
1. Den er for stor
Det er det bebygde arealet som skal være på maksimalt 50 kvadratmeter. Hvis man er veldig nær grensen kan det bli et spørsmål om hvorvidt takutstikk over vedstabel eller andre utvendige konstruksjoner er talt med. I tillegg må det målt fra ferdig planert terreng være maksimalt 3 meter gesimshøyde og 4 meter mønehøyde. Med det menes linjene der henholdsvis yttervegg og takflate møtes, og toppen av taket der to skrå takflater møtes. Slike høydegrenser kan være særlig utfordrende i skrånende terreng, der særlig én vegg blir høy.
2. Den henger fast i boligen
For tilbygg og påbygg gjelder andre regler. Påbygg er en utvidelse i høyden, og kanskje ikke så ofte aktuelt for garasjer. Tilbygg er konstruksjoner som vokser i bredden, og de kan ikke være mer enn 15 m2 hvis man vil unngå å måtte søke. For å være praktisk for en personbil, uten å måtte åle seg ut, er det ikke anbefalt at en garasje er på under 20 m2. – For at en garasje skal være komfortabel i bruk er det derfor lurt å ha litt ekstra plass rundt bilen. En vanlig personbil kan være rundt 4–5 meter lang og nær 2 meter bred med speil. Det skal også være plass til å åpne bildører, og mange ønsker også mulighet til å gå rundt bilen og kunne lagre ting på og langs vegger. 30–50 cm ekstra bredde kan gjøre stor forskjell i hverdagen, skriver Norgarasjen i sin veileder.
3. Den står for nær huset
Avstand mellom bygninger er viktig for å hindre spredning av brann. Derfor er det et krav om at garasjen må plasseres minst 1 meter fra andre bygninger på eiendommen. Trang tomt er utfordrende på flere vis: Det er også krav om at man skal kunne snu bilen på egen eiendom.
4. Den står for nær naboen
Garasjen er ikke søknadsfri hvis den står under 1 meter fra nabogrensen. Der tomta ligger ved vann- og avløpsledninger eller i nærheten av vei, sjø eller bane gjelder egne krav om plassering og avstand. Har man holdt seg innenfor énmetersgrensen, må man ikke snakke med naboen. Noe annet er at det ofte er lurt å informere, om planene, selv om det ikke er krav om nabovarsel eller nabosamtykke. Dette kan bidra til å unngå misforståelser og konflikter i etterkant. Mot naboer er det også en åttemetersregel. Er garasjen nærmere enn 8 meter fra en annen bygning må den kles i brannhemmende materialer.
5. Kommunen har lokale plankrav
Selv om plan- og bygningsloven gir nasjonale rammer, kan reguleringsplanen ha strengere regler som gjør garasjen søknadspliktig. Det bør avklares før du starter. Lokale krav kan gjelde plassering, størrelse, takform, farge og panel, tomtens utnyttelsesgrad, byggegrenser mot vei eller sjø og hensynssoner. Avstandskrav mot vei kan for eksempel sikre at bilen ikke blir stående i veien mens porten åpnes. Kravene kan ligge både i reguleringsplanen og mer overordnede arealplaner. Det kan derfor kreve litt leting i kommunens kart og planregister. Garasjen kan i enkelte tilfeller også passere kommunalt planverk, men derimot krenke tinglyste rettigheter i grunnboka.
6. Garasjen har også oppholdsrom
Det heter seg at garasjen ikke skal brukes til beboelse eller varig opphold. En garasje kan typisk ha et loft, men da må det søkes. Rommene i garasjen kan ikke søknadsfritt brukes som kjøkken, stue eller soverom, og garasjen kan da ikke ha kjeller. Det hjelper lite å kalle kjøkkenet «kaffekrok» dersom det i praksis har benk, vask, kjøleskap og kokemulighet. Tilleggsrom i garasjen av typen sykkelbod, vedbod og enkelt hobbyverksted eller hjemmekontor er normalt innenfor, men det blir mer komplisert hvis det er gjesterom eller hobbyrom som har god mulighet for overnatting. Da trer regler for boliger inn, den såkalte Bustadoppføringslova. Har man flere rom i garasjen skal det være en gasstett skillevegg mellom garasjen og det andre rommet, for å beskytte de som skal bruke rommet mot gass og eksos.
7. Dreneringen er for massiv
Selv om garasjen er søknadsfri, er det ikke sikkert løsningene for å håndtere vannet fra garasjetaket er det. En støttemur, terrengarbeid eller vann- og avløpstiltak for å hindre at vannet renner mot en vei eller naboens kjeller, kan være eksempler på ting som gjør at prosjektet må til søknadsbehandling.
8. Områdeanalysen er glemt
Selv om garasjen er søknadsfri, er det fortsatt tiltakshaver som må forsikre seg om at det er trygt og lovlig å bygge. Etter Gjerdrum-skredet har det kommet bedre løsninger for å sjekke grunnforhold. Områdeanalyse selges som en egen pakke der eiendommen sjekkes mot en rekke konkrete kart og registre, blant annet flom, skred, kvikkleire, radon, forurenset grunn og kulturminner. Hvis tomta ikke går gjennom sjekken må det undersøkes mer før arbeidet kan starte.
Veiviser og søknadshjelp
Fredrikstad kommune er blant akommunene som peker til Direktoratet for byggkvalitets digitale veiviser som hjelper deg å vurdere om garasjen er søknadsfri eller søknadspliktig. Man svarer på størrelse, plassering og planlagt bruk og får deretter beskjed om hva man bør gjøre videre. Veiviseren ligger på Dibk.no.
Ryker man på ett av de åtte punktene, er ikke søknadsprosessen mer komplisert enn at mange klarer å sende byggesøknaden selv. Da er man ansvarlig for at alle krav inkludert reguleringsplan er fulgt, og at dokumentasjon er korrekt. Det må lastes opp fasadetegninger og situasjonsplan (plassering på tomten) digitalt.
Melding i tilfeller der garasjen er søknadsfri
Garasjeleverandører hjelper til med fasadetegninger etter at tilbud er akseptert, typisk med forbehold om godkjenning fra kommunen. I noen tilfeller er det imidlertid krav om at søker har en bestemt kompetanse, noe som gjør at mange leier inn en byggmester eller arkitekt til å gjøre jobben.
Vi anbefaler at tiltakshaver søker. Da er alt på stell og du slipper krangling med naboer, sier Bjørn Solberg i Karlshusgarasjene. Han sender selv drøssevis med slike søknader årlig. Vil man derimot bygge uten å søke, slipper man ikke helt unna dialog med myndighetene. Nye bygg skal meldes inn etter oppføring, slik at kommunen kan oppdatere kartene sine. Dropper man slik registrering kan det gi trøbbel ved fremtidig boligsalg, forsikring og kommunalt tilsyn.
Kilder: Kommunale veiledere og garasjeleverandørens guider med tips om prosessen.
– Start med befaring
Karlshusgarasjene selger garasjer i store mengder. Uten befaring kan man gå glipp av mange viktige detaljer, erfarer de.
– Selv med en dyktig leverandør på laget, kan ikke digitale kart alene avdekke alle detaljer i et vellykket byggeprosjekt. Det er smart å starte med en grundig, fysisk befaring av tomten. Da kan man fastslå om garasjedrømmen kan bli virkelighet, sier Bjørn Solberg i Karlshusgarasjene. Han jobber med markedsføring, salg og søknader i det lokale selskapet med nasjonalt nedslagsfelt.
Lang liste med grunner
Karlshusgarasjene har en rekke eksempler på hvorfor befaring er lurt, selv om du kanskje allerede har en klar oppfatning om hvor garasjen bør ligge:
- En skråning i terrenget som ikke vises i det digitale kartet. En halvmeters forskjell fra front til bakside av garasje har betydning for utforming og kostnader.
- Du har et ønske om å oppføre et bygg med seks meters høyde, men mønehøyderegler gjør at det byr på problemer.
- Du legger opp til en dobbeltgarasje, men tomtekartet viser at grensen faktisk går noe lenger inn på arealet du disponerer – det er rett og slett ikke plass til mer enn en enkeltgarasje.
- Man skal ikke ta for gitt at huset er tegnet helt nøyaktig inn i kartet. Dersom den faktiske plasseringen avviker, kan det være behov for å kontrollmåle avstanden til tomtegrensen for å være trygg på at det er plass til garasjeprosjektet uten å komme for nær naboen.
- Kabler i bakken hindrer deg i å bygge noe som helst eller medfører behov for å oppføre garasjen et annet sted på tomten. Hvor vann- og avløpsrør løper under bakken, er et sentralt forhold å avklare. Stoppekranen ute kan vise seg å være plassert der du ønsker at garasjen skal stå.
- Grunnforholdene kan også spille inn. Hvis vi ser at nedløp fra takrennene på huset er koblet for å lede regnvann vekk fra området, kan det være tegn på ustabil grunn. Mange hus i Norge er bygget på kvikkleire, noe som krever tiltak for å hindre utrasinger.
Utseendet teller
– Når vi tar en fysisk befaring vil vi at du skal ha skaffet til veie offisielle kart over området og en kopi av reguleringsplanen, så vi har et godt grunnlag for å vurdere ideene rundt prosjektet. Så kan vi ta en prat rundt hvilke ideer du sitter med, og hvilke forutsetninger de bygger på. Sammen avklarer vi forhold som kan endre på planene, sier Solberg.
Utseendet er det også en fordel å vurdere på fysisk befaring.
-Mange ønsker seg en garasje som gjenspeiler huset. Da er det kun på en fysisk befaring at en leverandør kan kvalitetssikre eksakte dimensjoner og type kledning. Hjørnekasse må måles, og det er vesentlig å få riktige detaljer fra dører og vinduer for å kunne gjenskape dette rundt port, dør og vinduer i garasjen, skriver Karlshusgarasjene på sine nettsider. De har laget Garasjeguiden for å hjelpe kundene med å forstå mer av prosessen, et fyldig dokument med stegvis gjennomgang av prosessen med å bygge garasje.
Fordi Karlshusgarasjene har gjort prosessen mange ganger, kjenner de også til de utallige uforutsette småtingene som ofte er ukjente for folk flest, som bygger garasje for første gang. Et eksempel er selve leveransen av materialene. Er det plass for lastebilen til å manøvrere seg inn på tomten? Kanskje utgjør naboens solide pyntesten et hinder? Oppkjørslene kan ofte være litt snaue for større kjøretøy. Da er det lurt med en informert og velvillig nabo som tillater kjøring over sin tomt. Men er grunnforholdene gode nok til et tyngre kjøretøy?
Hvor lang tid tar det?
– En typisk tidshorisont kan være 4-6 måneder fra du inngår kontrakt med en leverandør til garasjen er levert og montert. Dette avhenger av tidsbruk for byggesøknad, leveringstid til leverandører på grunnarbeid og garasje, samt monteringstid og hvilken årstid det er. Skulle det bli en byggesak tar det typisk 3-5 uker fra du starter prosess med nabo og kommunen til godkjenning foreligger. Når godkjenning foreligger skal det settes av tid til grunnarbeider. Beregn gjerne 4 uker til denne delen. Produksjonstiden for garasjen etter at grunnarbeidene er ferdige, er gjerne 8-12 uker, sier Bjørn Solberg i Karlshusgarasjene.
